Architekturforum: «Sanierung oder Ersatzneubau?» Samstag 11. Juni 2005, Region Sorgfältige Abklärung nötig Architekturforum: «Sanierung oder Ersatzneubau?» 60 Prozent aller Wohnungen stehen vor der Erneuerung. Abreissen oder sanieren, das müssen Bauherren und Architekten entscheiden. Das ETH Wohnforum, der Kanton und die Stadt Schaffhausen und das Schaffhauser Architekturforum haben im Haus der Wirtschaft zwei Alternativen aufgezeigt, über die im Podium diskutiert wurde. Ausgangslage ist die Notwendigkeit von Investitionen wegen der eher schlechten Bausubstanz der Altwohnungen. Dazu kommen die veränderten Wohnbedürfnisse. Die Wohnungen mit 21/2 und 31/2 Zimmern sind schlicht zu klein und genügen mit ihrem geringen Komfort heutigen Ansprüchen nicht mehr. Die Chance, bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen zu investieren, sei einmalig, sagte Moderator Jeremy Hoskyn, Architekt beim Hochbauamt der Stadt Zürich. Die Frage nach dem Wie bedürfe aber einer sorgfältigen Abklärung. An zwei Fallbeispielen wurden die Chancen und die Risiken von Ersatzneubau oder Sanierung aufgezeigt. Ersatzneubau in Zürich Architekt Franz Zierau stellte ein Zürcher Quartier mit 86 Wohnungen aus den Vierzigerjahren vor, bei dem innerhalb der bestehenden Grenzen, aber mit neuer Baurechtsgültigkeit nur der Abriss und Neubau in Frage kam, obwohl sich viele Quartierbewohner dagegen sträubten. Ein verdichtetes Bauen mit Faktor 2 wurde verwirklicht, indem einfach zwei Einfamilienhäuschen aufeinander gestellt wurden. Dazu kam - heute eine absolute Notwendigkeit - eine unter- und oberirdische Parkgarage. Die Wirtschaftlichkeit beim Bauen spielte eine grosse Rolle, Preisvorteile wurden durch die Serienbauten erzielt. Die 44 4 1/2- und 42 51/2-Zimmer-Häuser kosten zwischen 970 und 2 080 Franken Mietzins und «gingen weg wie frische Weggli». Fazit: Für die Erneuerung eines ganzen Quartiers ist der Ersatzneubau sinnvoll, weil er Innovationen zulässt und wirtschaftlich ist, auch wenn in Zukunft mit weniger Subventionen im Wohnungsbau gerechnet werden muss. Roy Pagno von der IT3 Treuhand und Immobilien AG, Schaffhausen, stellte die Sanierung eines Wohnblocks an der Hochstrasse vor. Die Analyse der Lage, der Bausubstanz, des Potenzials, der Rendite und der Zielkundschaft ergab, dass sich das «hässliche Entlein» gut renovieren liesse. Dafür sprach die Möglichkeit der Etappierung und der bei einem Neubau hohe Fremdfinanzierungsgrad. Nach dem Einbau eines Lifts und der Erstellung einer Auto-Einstellhalle konnten die Wohnungen, die bisher zwischen 700 und 800 Franken gekostet hatten, für 1 200 bis 1 500 Franken vermietet werden. Die Pessimisten, die prophezeit hatten, dass sich zu diesen Bedingungen an der Hochstrasse keine Mieter finden würden, behielten Unrecht. Fazit: Auch in Schaffhausen finden Wohnungen zu marktgerechten Preisen Abnehmer, und die Mieterstruktur wird verändert. Und auch hier der Aufruf, Sanierungen jetzt vorzunehmen. Eher sanieren in Schaffhausen Am anschliessenden Podiumsgespräch unter der Leitung von Jeremy Hoskyn nahmen teil: Roland Grundler, Geschäftsführer einer städtischen Wohnsiedlung in Singen, Monika Wirz , soziokulturelle Animatorin bei der Stadt Schaffhausen, Roy Pagno, Ulrich Witzig , Stadtbaumeister bei der Stadt Schaffhausen, Frank Zierau und Alain Paratte , Portfoliomanager einer Wohnbaugenossenschaft. Sie waren sich einig, dass von Fall zu Fall geprüft werden müsse, was besser sei, die Sanierung oder der Ersatzneubau. In der Regel entscheide sich der Bauherr in Schaffhausen eher für die Sanierung, besonders bei Einzelobjekten und verschiedenen Grund- eigentümern. Dass bei einem Ersatzneubau im Allgemeinen eine bessere Ausnutzung möglich ist, liegt auf der Hand. Vor allem Pensionskassen mit ihrem langfristigen Anlagehorizont werden sich bei schlechter Bausubstanz für den Neubau entscheiden. Und: Dass im ausgetrockneten Zürcher Wohnungsmarkt fast jeder Preis bezahlt werde, spreche dort eher für den Ersatzneubau, während man in Schaffhausen abwägen müsse, was bezahlt werde. (rbr) Zurück